「前ページ」 「index」 「ＨｏｍｅＰａｇｅ」 「次ページ」
２ 開 発 ポ リ シ ー
（１）現商店街の現状分析と将来性
◎ 非常に苦しい現在の業種構成
現在の業種構成を見てみると、化粧品店・ＤＰＥショップ・カメラ店・布団店・洋品店・文具店・中型スーパー等が主な業種であります。その他不動産会社・建設業者等店舗による営業をしていない業種もかなり、存在しており現在の構成に於いてもかなり苦しい営業展開を余儀されている様に思われます。この状況に関しましては、今さら詳細を語る事は避けたいと存じます。問題は、ここの資源であります土蔵造りの蔵等の歴史的建造物が守られ、かつ７Ｐのフローチャートにあるように住宅地化してしまうことがさけられるか、であると考えます。
◎ パ セ オ の 影 響
今現在の業種展開と、商品構成（個店ベース）では、壊滅的な打撃を受けることは容易に予測されます。このパセオ計画はかなり以前より具体的な構想がありました。この推進母体として、１常陸太田市商業近代化実施促進協議会・２常陸太田市・３常陸太田市商工会の３者が共同して推進しており、昭和５７年に具体的な計画立案がなされ昭和６０年度ＯＰＥＮ予定で進行していたが、キーテナント問題・地権者交渉の状況・専門店街のテナント問題が発生し、現在に至っている。もうこの計画立案時よりかなりの時間が経過しているが、当時の２核１モールの計画ですら全くたちうちできないのは変わりがございません。また、通常ＧＭＳが誕生し、周辺の吸引が増加し、周辺にディスカウントショップ等も出店してくることが予測されます。こうなると、ほとんど店舗は、壊滅状態となる。
◎ まったなしのＳＣ開発
かといっても、ＳＣ開発をしなくてもよいということには、ならない。新設住宅地が完成し徐々に新しい市民が増加している中、生活上のインフラといえる、最寄品中心のＳＣが存在していないということは、快適な住空間の構築を、目指す常陸太田市の都市開発コンセプトからいって最低限この課題のクリアーは早急に実施されなければなりません。また、鯨が丘の動向に関しても、この計画の動向に係わらずジリ貧に陥っていくことには変わりありません。よって、今は生活者重視の都市にすることを第１義的にすすめ、鯨が丘の再生は、これを契機に先ほどのミッションを十分に認識を共通にし、進めることが肝要です。
◎ 生き残りの方向性
１ ＮＢ商品の取扱いを徹底的に削減する。
２ ＮＢ商品しか扱えない業種は速やかに業種転換を考える。
３ 地場製品をどの店舗も必ずラインナップする。
４ ＧＭＳと比較してフレッシュさをアピールできるものを
セレクトする。
５ 共通の理念に基づいた団結（法人格による運営）
※ 詳細は後述
（２）マーケティング戦略の基本コンセプト
◎ ミッションの整理
マーケティング戦略を語る前に周辺から期待される鯨が丘の担う役割について整理しこれに応えるためのマーケティング戦略を組み立てていくのが最も成功する確立が高いと判断いたします。以下に前項で導きだしたミッションを以下に列挙してみます。
| 前項のミッション
１ 常陸太田市民のコミュニティーの場
２ 常陸太田の外部への表現の場
３ 常陸太田市民と外部者のコミュニケーションの場
４ リラックス アンド リフレッシュの場 |
以上が鯨が丘に求められているミッションであるとして、マーケティング戦略に展開していくのでありますが、この４つ翻訳をしておかなければなりません。
１ 常陸太田市民のコミュニティーの場
この命題に於いては、市長も鯨が丘に役割を担っている見解を発表されています。しかし、ここでいうコミュニティーとは、単なる街の公園やコミュニティーホールでの催物を開催するとか、図書館で俳句の集まりを開催するといった造られた場に参加するといったものではなく、進んでお金を自ら支払って自分の親しい人とゆったりと過ごせる場が必要であります。特に、常陸太田には、この条件をクリアできるスペースの絶対量とバリエーションが残念ながら相当不足しております。この施設の運営が鯨が丘の再生の第一歩目の課題です。
２ 常陸太田の外部への表現の場
これが、最も困難な使命であることは、言うまでもございません。つまり、レジャー性ということが言えるでしょう。この課題をクリアーするためには、１０個のファクターがあり、これを解決して行かなければなりません。つまり、この課題をクリアーすることが、鯨が丘の再生の当面到達目標であります。この１０個のファクターがマーケティングコンセプトそのものとなります。よって、後述にてまとめさせて戴きます。外からみたときの常陸太田の魅力の追求
３ 常陸太田市民と外部者のコミュニケーションの場
この課題は１・２の課題がクリアーされていないと当然できるはずがないことは明白ですが、工夫次第で可能な課題です。そのためには、ソフト（イベント）性が大切です。上記１・２が時間帯でいうと夜型の傾向であるのに対し、この課題 は、昼間のコミュニケーションも含まれます。先日、実施された流しそうめんは非常に良いヒントを与えてくれたと評価できます。
４ リラックスアンドリフレッシュの場
一般的にいってしまえば、スポーツクラブやアミューズメントバスを挙げることができます。住宅地のインフラとも言えるでしょう。但し、鯨が丘は、常陸太田市民と外部者のコミュニケーションの場と定義していることから、常陸太田らし
くかつ、誇れるものでありたいと考えます。 その他、植物園・日本庭園等も考えられます。
◎マーケティングコンセプトのまとめ
マーケティングとは、よく４Ｐで説明されます。つまり、製品戦略、広告宣伝戦略、エリア戦略、価格戦略の４つの戦略の有機的結合がマーケティング戦略であると捉え、この４つを結合させるターゲットを理念（コンセプト）と理解した場合、究極の目標は上記の２のレベルと当面考え先に申し上げた１０個のクリアーすべき課題を以下で列挙し、常陸太田としての対応案を併せて考えてみたいと存じます。
１０個のファクター
１ 野外活動のイメージ
常陸太田市長も街づくりのビジョンとして自然との共生ということを明確に打ち上げていらっしゃいます。しかし、ここでいう自然との共生の意味は、単に素晴らしい景観を眺められる。というものではなく、あくまで共生なのです。つまり、参加しなければ意味がないという事である。最近のアウトドアライフへのニーズの高まりはいい例である。
| 常陸太田の対応 直接的に鯨が丘では、提供できませんが、ここは、常陸太田市民をまず対象にして、家庭菜園の運営を実施するのが面白いと考えます。ゆくゆく茨城県民を対象に広げ、家族ぐるみで自然に触れ合う場へのニーズは、必ずあるはずです。また、現在の親くちね昭和３０年代生まれが大部分を占めるようになっており、家庭菜園一つ満足にできない人が非常に多いと思われる。このアドバイザーとして、シルバー層の経験豊かな人材を登用し、コミュニケーションを計ると双方に取って非常に有意義な時間が過ごせることは請け合い。この施策は、別の自治体で実証済み また、収穫時には共同で、鯨が丘で取り立てを朝市で市民に販売できるように、セットして挙げると理想的なコミュニケーションの場となると期待できます。 |
２ 健 康 志 向
先にも述べたとおり、リフレッシュというテーマは、市民・旅行者共に欠くことのできないファクターである。フィットネスクラブの市場はここ数年順調に伸びており、ビジネスとしても有望な市場であります。また、日本に於いては、参加者の健康指導・健康管理といったソフトなサービスは非常に遅れており、今後の課題となっている
| 常陸太田の対応 ハードのところで詳細は述べるが、かなり広大なアミューズメントバスを鯨が丘にゆくゆく建設したい。これのセールスポイントは、総ヒノキ造りの浴槽と、果実風呂。外観は石造りで極力他の蔵と同一的な素材を使用する。この館は、この他、将棋ルーム（本格的な庭園を背景に持つ）やフィットネッスクラブ、リクゼーションルーム、庭園、簡単な常陸太田の史跡が解るような図書館等完備した施設で旅行客にも広く提供する。また、お風呂は、坂から常陸太田が一望できるロケーションで配置する。 |
３ コミュニケーション志向
レジャーには、自分（友人）たちだけで楽しむものと、別な団体（個人）で行うものの２通りあるが、ここでは主に後者の視点で考える。スポーツ、娯楽等ここには他人同士を引き合わせる何かしらの媒体が必要となる。この媒体を効果的に演出するには日頃の市民同士の交流が頻繁に実施されるようなシステム（イベント）が必要になってきます。分かりやすくいえば、例えば県内のサッカークラブチームが（少年チームとして考える）強いチームと対戦したいが、近隣のチームしか交流がなく、困っているとすると、ある行政単位でトップということが、（市内大会に於いての優勝等）公表されているとそこでこのチームに対してアクセスすることによって、満足のいくゲームが簡単に実施できる。このように他の地域に開かれた情報を提供して行くためには、市内に於いてランクづけが明確になるように、大会が開かれていなければならない。また、当然相手を市外から呼ぶわれですのでそれにふさわしい施設が必要となるわけです。つまり、あらゆるスポーツやその他の遊技を導入することは不可能ですので常陸太田にふさわしいものをセレクトし、徹底することが肝要です。
| 常陸太田の対応 取りあえずスポーツに関しては施設のある物の大部分を導入し、対戦相手（候補）に対する情報提供とランクは、インターネットを通じて募集します。また、各種スポーツに関しては、必ずその道に通じている人を委員長として選任しＡＩＩ ＳＴＡＲチームを編成しておくことも市民にとってモチベーションにつながり、また知らない市民同志を引き合わせる媒体効果の役目も果たすことになりコミュニティーの促進につながると考えます。試合後鯨が丘のお風呂でリフレッシュし、相互のコミュニケーションを更に深めて印象を深めてもらう。遊技に関しては、例えばテレビゲームの対戦（現在は通信でもできる）や、囲碁・将棋の部分でも同様のシステムでまず、常陸太田名人を作り出す。この対戦に関しては鯨が丘で行い、インターネットやビデオによって他の地域の名人との対戦を公開する。このシステムができると市民同志のコミュニケーションは飛躍的に高まることが予測される。また、先に述べたように家庭菜園の指導等様々なコミュニケーションを促進していく活動に市は積極的に支援し、鯨が丘でコミュニケーションを更に深めてもらう。 |
※ この手法は、高校生のコミュニケーション手法を応用したものであります。通常学年の違う個人は、同じ高校に通っていてもコミュニケーションは生まれない。ところがクラブ活動が絡めば新入生をなんとか勧誘しようと上級生から積極的にコミュニケーションを計ろうとする。（新しい者に興味を持つ）苦労して勧誘した新入生を可愛がる。（？）また、そのクラブに入部した新入生同志がクラスという団体の壁を超えてコミュニケーションが進む。そうするとその回りがさらにコミュニケーションに加わり輪が相乗効果で広がる。これを住民に置き換えると、新たに造成した宅地にたの行政区から転居してきた住人と古参の住人のコミュニケーションに例える事ができる。これを媒体する物としてインターネットがある。市役所やあらゆるポイントとなる場所で常陸太田のホームページを開設し自由に募集団体、対戦者希望、大会の告知をし、自由にアクセスでき、また、新住民から逆にメッセージを送って自分に合う団体を公募するといったことができるようになれば網の目のようにコミュニケーションが深まると考えます。
４ ハイライフ志向
欧米では生活のあらゆる面でハイクラスの人々が庶民をリードしていくことが多い。スポーツクラブやリゾートもこのクラスの人々から広がりを見せた。かといってバブル期の商業開発の手法（新宿三越のような）ハードとブランドに頼った志向はこのクラスの人々も飽き飽きしていると考えられる。これからは
ソフト（サービス）の重視と希少性（独自性）が求められる。
| 常陸太田の対応 ハイクラスとはイコール金持ち及び強者という観点では捉えず、あくまでハイセンスと言う事にこだわって対応する。先に現商店街の生き残りの手段としてＮＢの徹底排除ということを述べさせて戴いたがまず第一段階に於いてこれを実行するしくみを考える。つまり、希少性の追求である。ここで、鯨が丘のモチーフとして食というテーマにこだわって街を編集する。しかし、フォーマルなフランス料理ばかりではなく、常陸太田の家庭料理の惣菜や、地元で採れた食材を提供することでオリジナリティーを発信できる。これに、マニュアルに沿った高級レストランの冷たい接客ではなく地元のオーナーシェフのフレンドリーな対応の方が、今の時代ハイセンスということができます。 |
※ 去年大変話題になった南仏のプロバンスについての書籍をご覧になったことはあるでしょうか？何もない地方の街なのですが、ワインがとてもおいしく羊を使った家庭料理がとても特徴があって、おいしい。こんな地方にある記者が移り住み、近所の人々とのコミュニケーションと各家庭の料理や人物評また、プロバンスの豊かな自然と四季の移り変わりを日記帳形式にまとめたノンフィクションです。話自体は、ドラマティックなところもなく退屈な構 成なのですが、家庭料理の表現が実に食欲を誘い、近所のコミュニケーションが実に心温まるシチュエーションで描かれており日本のハイセンス層の人々に大変支持されました。常陸太田（鯨が丘）がこのような街になれば住人もさぞかし誇りのもてる街になることは受け合いです。
５ 自由性が保証され、安全、利便、快適な環境
いくら、自然との共生を打ち上げていても、都会的な生活に慣れしまっている現代人は最低限の利便性を求める事は明白です。また、防災、医療機関の対応は、行政として最低限の責任と言ってもよいでしょう。また、老人施設だけではなく、街の中に託児所があることが他の行政区との差別化になり、活発なコミュニケーションを増進させる重要なファクターであると考えます
| 常陸太田の対応
上記に掲げたファクターについては、全て対応して下さい。特に託児所の効果はコミュニケーションの促進上重要です。 |
６ エンターテイメント志向
日常とは全く異なった夢の空間の世界に対するイメージ。例えば、ディズニーランドや日光江戸村のようなテーマパーク。高級レストランでのディナー会食等が挙げられます。
|
常陸太田の対応
上記の例に従って考えますとレストラン会食に関しては、ハイセンスの項目のところで提案させて戴きました様にフレンドリーなサービスで極力常陸太田産の素材を主役にした差別化を計ったメニュー構成のレストランを３店程ＯＰＥＮさせる。但しハードに関しては、常陸太田らしい土蔵の蔵づくりを使用すること。また、各店インターネットを完備し、来客者が自由にコミュニケーションできるよう各席に配備する。 |
７ 伝 統 志 向
日本的な情緒をもつ街、和風旅館などは、幅の広い層から支持を得ている。
|
常陸太田の対応 市長のコンセプトもこの項目を鯨が丘の役割として挙げられておりました。テーマに関しては蔵の保存支援と水戸光國館（仮称）で表現して参りたいと存じます。また、ソフトに関しましては、徳川・佐竹の合戦をイベントとして年１回実施し常陸太田のメインイベントとして定着させ、伝統を伝えていく。また、味噌・醤油・うちわ等の伝統産業に関しては学校教育の他、観光客向けにパッケージを考える。 |
８ 学 習 志 向
この政策に関しては市が既に公表し、運営されている。最近の資格ブームは、不安定な雇用環境からもの凄い勢いで広がっております。また、ビジネス面だけではなく趣味・語学・生活一般にまで広がっております。会社人間から、真の自己実現を目指し、増加した自由時間の使い道として自己投資が活発にされています。
|
常陸太田の対応 現在、市が推進している項目の他に是非実施して戴きたいのは、ＰＣ（インターネット）の使い方と食に関する項目であります。理由は先に述べたとおり |
||
９ ファミリー志向とアダルト志向
ファミリー志向は、アウトドア志向と相まってニーズが高まっている。遊園地・キャンプ場・ゲームセンターに代表される。また、アダルト志向は、高齢化・独身者・単身者が増加し潜在ニーズはかなり高いと思われる。
|
常陸太田の対応
ファミリー志向は、今まで記述してきたように、コミュニケーションを促進させる様々な対応で一応クリアーできていると捉えます。付け加えて鯨が丘の眺めの良い空間にバーベキュー店を配置する。できれば地鳥を専門に扱う肉やに運営してもらうのが良い。野菜は各自自前で揃え（家庭菜園の収穫物・朝市で販売する地場のも
の）肉のみを買って、家族で（野外ガーデン）勝手に焼きながら楽しむ。 |
１０ 心理的な次元の志向
人間は時によってエキサイティングな刺激を欲する時と、逆にゆったり、のんびりした雰囲気を欲する時がある。従ってマーケットに対応したレジャー空間の差別化が求められるよになります。
|
常陸太田の対応 鯨が丘商店街については、どちらかと言えばストリートは極力エキサイティンに、店内の雰囲気はリラックスできるよに統一していく。 |
||
（３）テーマ性の演出
（テーマパークとストリートファニュチャー）
統一のコンセプトは、土蔵の活きる街造りであることは市長のご見解どおり鯨が丘に反映させます。以前、市でまとめられたＨＯＰＥ計画で細かく鯨が丘の蔵の演出の仕方が発表されていらっしゃいましたが、基本的には夜間のライトアップということと現在の商店街の看板を取り外し、歴史的建造物が通りから見え易いように設定するといったことで対応できれば、第一段階はクリアーできると考えます。但し、統一感を出していくにはかなり、歯抜けになっていることが気にかかります。これは、後に述べますが、デベロッパー（第３セクター）が序々に用地取得して近い素材で新しく建てていく事が必要と思われます。
◎ ２核１モールの構成
先ほど申し上げたとおり、テーマパークは１お風呂を主役にしたコミュニティ
ーパーク２水戸光國のテーマパークを建設する。優先順位は１が先です。また、配置は坂の上が１でできるだけ下が２を配置する。この間に第３セクターが運営する店舗を営業させて回遊率を高める設計をする。また、電動自転車のレ
ンタルサービスを実施し鯨が丘の坂を高齢者でも楽に上れるように気配りするとＨＯＰＥ計画で打ち上げているように市内の散策にも利用できるようにする。
１お風呂のテーマパーク
当然外装は、土蔵造り、建坪は、５００坪程度のものを考えたい。ロケーションとしては、坂の頂点に近い最も眺めの良い場所に配置したい。機能は、以下の通り
| 施 策 | 提供するリフレシュ機能 |
|
大 浴 場 |
・ヘルス → セラミック・薬草・サウナ ・情 緒 → 総ヒノキ・柑橘類の香り ・エキサイティング → 眼下に広がる眺め・露天の陽射し ・ フィットネス |
| リフレッシュルーム |
・休 憩 → リクライニングシート、テレビ雑誌、飲食サービス
・安 堵 感 → 景観、環境音楽 ・疲 労 回 復 → マッサージサービス、マシン |
| コミュニティー | ・気 分 転 換 → 囲碁・将棋に纏わるルーム ・ミュージアム → 将棋に纏わるビデオ・書物 ・コミュニケーション → インターネットカフェ |
| 温室植物園 | ・やすらぎ → 箱根富士屋ホテル並のもの ・女性の集客 → 即売できる小型鉢植えの集約 |
２ 水戸黄門館
◎ キャラクター商品
実用性のある物を重点的に、モダンなデザインで展開する。キャラクターグッズ・衣類・菓子類・書籍・レシピ・紋所・陶器・ガラス類キャラクター人形・ワイン等
◎ 視 聴 覚
ＴＢＳのドラマの歴史を展示品・俳優のエピソード含めてラインナップまた、ビデオによる黄門（本物）の紹介。水戸黄門（ドラマ）の常時上演、また、常陸太田の名所紹介等
◎ コミュニティールーム
（４０人程度収容可能なものを６つ程度）料理講習会・インターネット教室・工芸教室・等のコミュニュティーを促進させるための役割を担う。また、観光客にも広く解放し、地元住民との接点を広げる。
◎ ストリートファニュチャー
イメージ研究会の提案どおりで基本的には良い。次に路面を蔵と同一素材で仕上げ、インパクトを出したい。駐車場は、なるべく早い段階で手配したい。流しそうめん程度のイベントでもキャパシティーを超えている状況では今後の展開に影響いたします。遠い将来は、車乗り入れ禁止とする。
（４）ストアＭＤ（業種構成）
食のコンセプト
| 食 材 店 味噌、醤油（工場見学）、山菜、その他の地元野菜、地鶏肉、豆腐、 |
↓
| 加工食品店 てんぷら、漬物３店、煮物、揚げ物、山菜料理、鶏料理、卵料理、カレー |
↓
| 飲 食 店
レストラン３店（小型旅館の１階）、カフェ、郷土料理店３店、手打ちそば、 パーラー（果樹主体）、日本茶専門喫茶、割烹、ワインバー、バーベキュー、 鶏専門料理、 各店インターネット完備 | ||
ポイント
１ 着脱自在な店舗運営
店舗は極力市民から選び、各種料理のコンクールを開き優秀な料理を造る人に半年契約で運営（造って売るだけ）経営は第３セクター
２ アットホームで雰囲気の良い旅館
折角ここまで街づくりを完成させた以上滞在してもらわなければ意味合いは半減してしまいます。常陸太田らしい旅館の運営を是非ご検討下さい。
３ 食 材 店
これは、素人には非常に経営が困難であります。極力地元業者および農家直販の体制を組み、対応すべきです。
４ 飲 食 店
石造りの内装でアットホームな対応。インターネットによって外部とのコミュニケーションを活発に
（５）イベント戦略とソフト戦略
（サービスポリシー）
１ イ ベ ン ト 戦 略
★ 歴史に基づいたテーマ
・ 徳川家と佐竹氏の仮想合戦 （常陸太田の最大のイベント）
★ 囲碁・将棋
常陸太田名人をトーナメントで決定し、名人の告知を鯨が丘のテーマパークに張り出し、年１回名人戦を実施
※ 先にも述べているように、囲碁に限らず様々な常陸太田ＮＯ１を市が認定し、公示し、表彰する。
★ 朝 市
当初、街づくりに地元（現鯨が丘商店街）の積極的な協力、参加がない段階に、月２回（日曜日）の朝７時から１０時くらいまで露天形式で地元の農家の協力により、朝市を開催する。これを状況を見ながら頻度の調整をしていく。これが成功すれば、現商店街の人々にやる気を起こさせる起爆材になる可能性が高い。また、地元農産物のブランド化を促進させる。
★ 収 穫 祭
家庭菜園の収穫時、その家族が自ら鯨が丘でフリーマーケットを運営する。また、リサイクル品のフリーマーケットも定期に実施していく。これに合わせて流しそうめんを定例化していく。
★ 学習・体験的イベント
何度も出てきておりますが、料理講習会は、食の街として広い層に開かれた形で実施していく。
体験的イベントは、インターネットと家庭菜園を中心に実施していく。
２ ソ フ ト 戦 略
★ 基本コンセプト
フレンドリー
他地方の人に開かれた
参 加 型
見物人ではなく当事者に
住民主導
インターネットで自在な活動を市がサポート
（６）プロモーション戦略
宣伝・広告活動
| メディア | ターゲット | 商店街の活動項目 | 伝 達 項 目 |
| 旅行代理店 |
当初茨城県内を徹底的に攻撃以降首都圏攻略
↓ 極力シルバー向けにならない様に |
・観光コースの再編
（常陸太田の）市観光課 ・核施設のアピール ・イベントスケジュールの冊子 ・名店・個店の紹介冊子の作成 ・インターネット都市のアピール ・水戸光國の冊子 ・物産の紹介 |
・日帰りでは、体験できない奥行きをアピール
・宿泊施設と食をテーマにしたアピール ・核施設のアピール ・十国峠・栗原地区の情緒（四季別） ・央橋近辺でのやの提案 ・家庭菜園のシステム ・１日の過ごし方の提案 ・各種講習会そ参加の案内 |
| Ｔ Ｖ | 関 東 圏 | ・イベント企画の推進
・フリーマーケットの活性化 |
・基本的に常陸太田の名称とイメージを植え付けるだけで良い |
| メディア | ターゲット | 商店街の活動項目 | 伝 達 項 目 |
| 雑 誌 | 全 国 | ・基本的には旅行代理店に対してのものと同じだが商店街の人物に焦点を当て、個別商品にブレークダウンした編集を心掛ける | ・旅行パンフより具体的な内容
・パッケージ提案 ・コミュニティー性（人を売る工夫） |
パブリシティー戦略
| メディア | ターゲット | 商店街の活動項目 | 伝 達 項 目 |
| Ｔ Ｖ | 全 国
↓ テレビ東京 味シリーズ 旅シリーズ |
・マスコミに対するプロモーション ・店主等のプロフィール ・水戸黄門以外のテレビドラマの誘致 ・小説家・脚本家との提携、育成 |
・商店街の人の人情
・ここでしか食べられないメニュー ・滞在型リゾートの提案 ・文 化 提 案 ・講習会の内容 |
| 雑 誌 | オレンジページ等旅行雑誌以外 | ・四季の景観アピール
・里川の ・バードウオッチング |
・ファッション性
・レジャー性 |